El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento representa una de las situaciones más conflictivas y frecuentes en las relaciones arrendaticias en Colombia. Como arrendador, enfrentarse a un inquilino moroso genera no solo pérdidas económicas directas, sino también incertidumbre jurídica sobre los mecanismos de defensa disponibles y los plazos procesales para recuperar la posesión del inmueble.
El ordenamiento jurídico colombiano ha desarrollado un marco normativo específico para proteger los derechos del arrendador, estableciendo procedimientos expeditos que buscan equilibrar los intereses de ambas partes en la relación contractual. Sin embargo, la efectividad de estos mecanismos depende del conocimiento preciso de las opciones legales, los requisitos procesales y las estrategias adecuadas para cada caso particular.
Marco Normativo Aplicable
Legislación Vigente en 2025
El régimen de arrendamiento de inmuebles en Colombia se encuentra regulado principalmente por:
Ley 820 de 2003: Constituye el estatuto fundamental que regula las relaciones arrendaticias urbanas, estableciendo los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, las causales de terminación del contrato y los procedimientos especiales para la restitución del inmueble.
Código Civil Colombiano: Contiene las disposiciones generales sobre el contrato de arrendamiento en sus artículos 1973 y siguientes, aplicables de manera supletoria cuando la Ley 820 no regule expresamente una situación particular.
Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012): Regula los procedimientos judiciales, incluyendo el proceso verbal sumario aplicable a las controversias arrendaticias.
Código de Comercio: Aplicable cuando el arrendamiento tiene naturaleza mercantil, particularmente en los casos de arrendamiento de locales comerciales cuando el arrendatario es un comerciante y el inmueble se destina a actividades comerciales.
Definiciones Fundamentales
Canon de arrendamiento: Es la contraprestación económica que el arrendatario se obliga a pagar periódicamente al arrendador por el uso y goce del inmueble. Puede pactarse en moneda legal colombiana o en salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), aunque la Ley 820 establece límites al incremento anual.
Mora: Configuración del retardo culpable en el cumplimiento de una obligación. En materia arrendaticia, el arrendatario incurre en mora automáticamente al vencimiento del plazo estipulado para el pago del canon, sin necesidad de requerimiento previo, aplicando el principio “dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).
Proceso de restitución de inmueble arrendado: Procedimiento judicial especial y preferente establecido en la Ley 820 de 2003, mediante el cual el arrendador solicita judicialmente la entrega material del inmueble cuando se ha configurado alguna de las causales legales de terminación del contrato.
Cláusula aceleratoria: Estipulación contractual que permite al arrendador exigir anticipadamente todas las cuotas pendientes del contrato cuando el arrendatario incumple con el pago de una o más mensualidades.
Derechos del Arrendador ante el Incumplimiento
Cuando el arrendatario deja de pagar el canon de arrendamiento, el arrendador cuenta con diversos derechos y mecanismos legales para proteger sus intereses:
Derecho a la Terminación del Contrato
El incumplimiento en el pago del canon constituye una causal legal de terminación del contrato de arrendamiento, consagrada en el artículo 2 de la Ley 820 de 2003. El arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago del canon o de los servicios, cargos o expensas comunes por un período equivalente a dos meses del valor mensual.
Esta terminación no opera de manera automática, sino que requiere el cumplimiento de requisitos formales establecidos en la ley, específicamente la notificación al arrendatario y, en caso de resistencia a la entrega voluntaria, la interposición de la demanda judicial correspondiente.
Derecho a la Restitución del Inmueble
Una vez configurada la causal de terminación por mora, el arrendador tiene derecho a obtener la restitución material del inmueble. Este derecho puede ejercerse mediante dos vías: la entrega voluntaria por parte del arrendatario o la restitución judicial a través del proceso especial establecido en la Ley 820.
Derecho al Cobro de Cánones Insolutos
El arrendador conserva el derecho a reclamar el pago de todos los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, junto con los intereses moratorios pactados contractualmente o, en su defecto, los intereses legales comerciales. Este derecho persiste independientemente de que se haya obtenido o no la restitución del inmueble.
Derecho a Exigir el Cumplimiento de las Garantías
Cuando el contrato cuenta con garantías (fianza, póliza de arrendamiento, garantía bancaria, depósito en garantía), el arrendador tiene derecho a hacerlas efectivas para el pago de los cánones adeudados, los perjuicios causados al inmueble y las obligaciones incumplidas por el arrendatario.
Paso a Paso: Procedimiento ante el No Pago
Fase 1: Verificación del Incumplimiento y Documentación
Paso 1 – Constatar la mora: El primer paso consiste en verificar objetivamente que el arrendatario ha incurrido en mora en el pago del canon. Debe identificarse con precisión el número de mensualidades adeudadas y el monto total adeudado, incluyendo servicios públicos, administración u otros conceptos establecidos contractualmente.
Paso 2 – Revisar el contrato: Examine detalladamente el contrato de arrendamiento para identificar las cláusulas relacionadas con el pago, las consecuencias del incumplimiento, los intereses moratorios pactados, las garantías constituidas y cualquier estipulación especial sobre procedimientos de cobro o terminación.
Paso 3 – Recopilar documentación: Reúna toda la documentación que respalde la relación arrendaticia y el incumplimiento: contrato de arrendamiento debidamente suscrito, recibos de pago anteriores, comunicaciones con el arrendatario, comprobantes de cobro, extractos bancarios y cualquier evidencia del incumplimiento.
Fase 2: Comunicación Previa y Requerimiento Extrajudicial
Paso 4 – Comunicación inicial: Aunque no es un requisito legal obligatorio, resulta conveniente realizar un primer contacto informal con el arrendatario para conocer las razones del incumplimiento y explorar posibilidades de acuerdo. Esta gestión puede evitar un proceso judicial y preservar la relación contractual si la mora es ocasional y el inquilino tiene disposición de pago.
Paso 5 – Requerimiento formal escrito: Envíe una comunicación escrita formal al arrendatario, indicando claramente el monto adeudado, el período de mora, el plazo para subsanar el incumplimiento y las consecuencias legales de no hacerlo, incluyendo la terminación del contrato y la demanda de restitución. Esta comunicación debe enviarse al último domicilio conocido del arrendatario y conservar prueba de su entrega.
Paso 6 – Intentar conciliación extrajudicial: Considere agotar un intento de conciliación ante un centro de conciliación, defensor de familia o la inspección de policía, según el caso. Aunque no es requisito de procedibilidad en los procesos de restitución, puede facilitar un acuerdo que evite el proceso judicial.
Fase 3: Preparación de la Acción Legal
Paso 7 – Consulta con abogado especializado: Antes de iniciar cualquier acción judicial, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario o derecho civil, quien evaluará su caso, determinará la viabilidad de las pretensiones, identificará la mejor estrategia procesal y preparará la demanda correspondiente.
Paso 8 – Determinar la acción procedente: Según las circunstancias específicas de su caso, existen diferentes opciones procesales:
- Proceso de restitución de inmueble arrendado (Ley 820 de 2003): Es la acción principal cuando se busca terminar el contrato y recuperar la posesión del inmueble por mora u otra causal legal.
- Proceso ejecutivo: Cuando existe título ejecutivo (contrato autenticado o con reconocimiento, pagarés, letra de cambio) para el cobro de los cánones adeudados.
- Proceso declarativo: Cuando además de la restitución se pretenden indemnizaciones por perjuicios adicionales o cuando la situación no se ajusta a los presupuestos del proceso especial.
Fase 4: Proceso de Restitución de Inmueble Arrendado
Este es el procedimiento específico regulado por la Ley 820 de 2003 para los casos de terminación del contrato por incumplimiento:
Paso 9 – Presentación de la demanda: El apoderado del arrendador presenta ante el juez civil del circuito del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble una demanda que debe contener:
- Identificación completa de las partes (arrendador y arrendatario)
- Narración precisa de los hechos que configuran la relación arrendaticia y el incumplimiento
- Fundamentos de derecho (principalmente la Ley 820 de 2003)
- Peticiones claras: restitución del inmueble, pago de cánones adeudados, intereses, costas y agencias en derecho
- Relación de pruebas: contrato de arrendamiento, recibos de pago, comunicaciones
- Cuantía del proceso
Paso 10 – Admisión y notificación: Una vez el juez admite la demanda, ordena notificar al demandado (arrendatario). La notificación debe realizarse personalmente o por medio de aviso, según las reglas del Código General del Proceso. El arrendatario tiene un término de diez (10) días para contestar la demanda.
Paso 11 – Contestación de la demanda y etapa probatoria: El arrendatario puede contestar la demanda, aceptando o rechazando las pretensiones, proponiendo excepciones y solicitando pruebas. Si hay hechos controvertidos, el juez abre el proceso a pruebas por un término que no puede exceder de diez (10) días. En caso de que el demandado no conteste oportunamente o no se oponga, se seguirá el trámite establecido en el artículo 97 del Código General del Proceso.
Paso 12 – Audiencia y sentencia: El proceso de restitución se tramita por el procedimiento verbal sumario. El juez convoca a audiencia para practicar pruebas y dictar sentencia. Dada la naturaleza sumaria del proceso, la decisión debe proferirse con celeridad. La sentencia puede ordenar la restitución del inmueble, el pago de los cánones adeudados y las costas del proceso.
Paso 13 – Recursos: Contra la sentencia procede el recurso de apelación, que debe interponerse en el término de ejecutoria. El recurso se concede en el efecto devolutivo, lo que significa que la sentencia se ejecuta aunque exista recurso pendiente.
Fase 5: Ejecución de la Sentencia
Paso 14 – Restitución material del inmueble: Una vez ejecutoriada la sentencia (o estando pendiente el recurso de apelación concedido en el efecto devolutivo), se procede a la entrega material del inmueble. Si el arrendatario no lo entrega voluntariamente, el juez ordena el lanzamiento por la fuerza pública, fijando fecha y hora para el desalojo.
Paso 15 – Cobro ejecutivo de las condenas económicas: Si la sentencia condena al pago de cánones adeudados, intereses y costas, y el arrendatario no paga voluntariamente, se inicia un proceso ejecutivo para hacer efectivo el cobro mediante embargo y remate de bienes del deudor.
Paso 16 – Cobro a garantes o aseguradoras: Si existían garantías (fianza, póliza de cumplimiento, garantía bancaria), proceda a hacerlas efectivas conforme al procedimiento establecido en cada caso. Las compañías aseguradoras deben ser notificadas del siniestro dentro de los términos póliza, presentando la documentación requerida.
Garantías y su Efectividad
Las garantías constituyen mecanismos preventivos fundamentales para proteger al arrendador ante el eventual incumplimiento del arrendatario:
Tipos de Garantías Admisibles
La Ley 820 de 2003 establece en su artículo 4 que las garantías en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana pueden consistir en:
Fiador solidario: Una persona natural o jurídica que se compromete a responder solidariamente por todas las obligaciones del arrendatario. El fiador debe demostrar ingresos equivalentes al doble del canon mensual de arrendamiento y puede constituir garantía real (hipoteca, prenda) para respaldar su obligación.
Póliza de arrendamiento: Contrato de seguro mediante el cual una compañía aseguradora se compromete a pagar al arrendador, hasta el monto asegurado, los perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Generalmente ampara cánones impagos, servicios públicos, daños al inmueble y costas procesales.
Depósito en dinero: Suma de dinero que el arrendatario entrega al arrendador como garantía, que no puede ser superior al valor de un mes de canon de arrendamiento. Este depósito no constituye pago anticipado y debe ser restituido al terminar el contrato si no hay incumplimientos.
Garantía bancaria: Instrumento emitido por una entidad financiera mediante el cual esta se compromete a pagar determinada suma de dinero al beneficiario (arrendador) si el garantizado (arrendatario) incumple sus obligaciones contractuales.
Procedimiento para Hacer Efectivas las Garantías
La efectividad de cada tipo de garantía requiere procedimientos específicos:
Para fiadores solidarios: Puede demandarse conjuntamente con el arrendatario en el proceso de restitución, o posteriormente en proceso ejecutivo si existe título ejecutivo. El fiador no goza del beneficio de excusión (obligación del acreedor de perseguir primero los bienes del deudor principal), por lo que puede ser demandado directamente.
Para pólizas de arrendamiento: Debe notificarse el siniestro a la aseguradora dentro del término establecido en la póliza (generalmente dentro de los cinco días hábiles siguientes al conocimiento del hecho), aportando la documentación que acredite el incumplimiento. La aseguradora investigará y, si el siniestro está amparado, pagará la indemnización. Si la aseguradora rechaza injustificadamente el pago, puede demandarse ejecutivamente con la póliza como título ejecutivo o mediante proceso declarativo de responsabilidad.
Para depósitos en garantía: El arrendador puede retener el valor depositado al finalizar el contrato si existen obligaciones incumplidas, imputándolo al pago de estas. Si el depósito es insuficiente, puede reclamar el saldo mediante el proceso correspondiente.
Jurisprudencia Relevante y Actualizada
El desarrollo jurisprudencial colombiano ha precisado y delimitado los alcances de las normas sobre arrendamiento y mora en el pago:
Corte Constitucional – Sentencia C-936 de 2003
La Corte Constitucional declaró exequibles las normas de la Ley 820 de 2003, estableciendo que el equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario es compatible con el derecho a la vivienda digna y el derecho de propiedad. La Corte precisó que el procedimiento especial de restitución no vulnera el debido proceso ni el derecho de defensa, siempre que se garantice la oportunidad de controvertir las pretensiones del demandante.
Corte Constitucional – Sentencia T-551 de 2011
Abordó la tensión entre el derecho de propiedad del arrendador y el derecho a la vivienda digna de la familia del arrendatario. La Corte estableció que aunque el derecho a la vivienda digna es fundamental, no implica la imposibilidad de desalojar a quien incumple sus obligaciones contractuales, pero los jueces deben ponderar las circunstancias especiales de cada caso, particularmente cuando hay menores de edad, personas en situación de discapacidad o adultos mayores.
Corte Suprema de Justicia – Sentencia SC5049-2018
La Sala Civil de la Corte Suprema precisó que la mora en el pago del canon se configura automáticamente por el solo vencimiento del plazo, sin que sea necesario requerimiento previo del arrendador (mora automática o “ex re”). Esta posición reafirma que el arrendador puede iniciar el proceso de restitución inmediatamente después de cumplidos los dos meses de mora exigidos por la ley, sin necesidad de notificar previamente al arrendatario.
Corte Suprema de Justicia – Sentencia SC1532-2019
En esta providencia, la Corte analizó el alcance de las garantías en el contrato de arrendamiento, estableciendo que la póliza de cumplimiento debe responder no solo por los cánones dejados de pagar durante la vigencia del contrato, sino también por aquellos causados con posterioridad a su terminación y hasta la entrega efectiva del inmueble, cuando así se estipule en las condiciones de la póliza.
Corte Suprema de Justicia – Sentencia SC3116-2020
La Corte precisó los requisitos del título ejecutivo en los contratos de arrendamiento, estableciendo que para que un contrato de arrendamiento privado constituya título ejecutivo debe estar autenticado ante notario, reconocido ante juez o presentar declaración extrajuicio ante notario. Además, clarificó que la liquidez de la obligación debe resultar del mismo título o de operaciones aritméticas que de él se desprendan.
Corte Suprema de Justicia – Sentencia SC805-2022
Abordó la problemática de los procesos de restitución cuando el arrendatario ha subarrendado o cedido el contrato sin autorización. La Corte estableció que en estos casos, el proceso debe dirigirse contra el arrendatario original (quien permanece obligado contractualmente) pero también deben vincularse los ocupantes materiales del inmueble para garantizar la efectividad de la sentencia de restitución.
Jurisprudencia sobre la Pandemia COVID-19
Durante la pandemia, varios tribunales desarrollaron jurisprudencia sobre la imposibilidad de pago por causa de fuerza mayor. La Corte Suprema de Justicia, en diversas providencias de 2020 y 2021, estableció que la pandemia podía constituir una causal de fuerza mayor que temporalmente impedía el cumplimiento de las obligaciones, pero que esto no exoneraba definitivamente al arrendatario, sino que podía justificar acuerdos de pago o prórrogas, dependiendo del análisis caso por caso de la real afectación económica del deudor.
Medidas Cautelares Disponibles
Dentro del proceso de restitución, el arrendador puede solicitar medidas cautelares para asegurar el cumplimiento de la eventual sentencia:
Secuestro del Inmueble
Procede cuando se demuestra que el inmueble está sufriendo deterioro por uso inadecuado o que el arrendatario está realizando modificaciones no autorizadas que afectan su valor. El secuestro implica que se retira la tenencia del inmueble al arrendatario y se entrega a un secuestre designado por el juez, quien responde por su conservación.
Embargo y Secuestro de Bienes
Puede solicitarse el embargo preventivo de bienes del arrendatario o de los fiadores para asegurar el pago de los cánones adeudados y los perjuicios reclamados. Esta medida requiere la prestación de caución por parte del arrendador demandante.
Inscripción de la Demanda
Cuando el proceso se dirige contra el propietario del inmueble arrendado que a su vez lo tiene en arriendo de un tercero, puede solicitarse la inscripción de la demanda en el certificado de tradición para advertir a terceros sobre la existencia del litigio.
Consideraciones Especiales en 2025
Ajuste del Canon de Arrendamiento
La Ley 820 establece que el reajuste anual del canon de arrendamiento de vivienda urbana no puede exceder el incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE para el año inmediatamente anterior. Para 2025, debe verificarse el IPC certificado correspondiente a 2024 para determinar el porcentaje máximo de incremento permitido.
Digitalización de Procesos Judiciales
La implementación del expediente electrónico y las audiencias virtuales ha transformado la tramitación de los procesos de restitución. Actualmente, muchos juzgados civiles en las principales ciudades operan completamente de manera digital, lo que ha agilizado notificaciones, presentación de memoriales y práctica de pruebas.
Plataformas de Conciliación Digital
Existen plataformas autorizadas por el Ministerio de Justicia para adelantar conciliaciones extrajudiciales de manera virtual, facilitando acuerdos entre arrendadores y arrendatarios sin necesidad de desplazamientos físicos.
Protección de Datos Personales
La Ley 1581 de 2012 y sus decretos reglamentarios sobre protección de datos personales obligan a arrendadores que consultan bases de datos de centrales de riesgo o que comparten información del arrendatario con terceros (aseguradoras, abogados) a cumplir con las políticas de tratamiento de datos y obtener las autorizaciones correspondientes.
Alternativas a la Vía Judicial
Negociación Directa y Acuerdos de Pago
Antes de acudir a la vía judicial, es recomendable intentar una negociación directa con el arrendatario. Muchas veces, la mora obedece a dificultades económicas temporales que pueden superarse mediante un plan de pagos que contemple cuotas extraordinarias, prórrogas en los plazos o incluso condonaciones parciales de intereses.
Los acuerdos de pago deben formalizarse por escrito, indicando claramente las condiciones, montos, plazos y consecuencias del incumplimiento. Es recomendable autenticarlos notarialmente para que constituyan título ejecutivo en caso de nuevo incumplimiento.
Conciliación Extrajudicial
La conciliación ante centros autorizados permite llegar a acuerdos con fuerza de cosa juzgada, es decir, que tienen los mismos efectos de una sentencia judicial. Si el arrendatario incumple lo pactado en la conciliación, puede exigirse su cumplimiento mediante proceso ejecutivo.
La conciliación ofrece ventajas de celeridad, economía procesal y flexibilidad para construir soluciones ajustadas a las necesidades de ambas partes, como acuerdos de pago, reducción del canon, terminación anticipada del contrato con plazos para la entrega, entre otros.
Transacción
La transacción es un negocio jurídico mediante el cual las partes, haciéndose concesiones recíprocas, terminan un litigio pendiente o precaven uno eventual. Debe constar por escrito y puede elevarse a escritura pública para mayor seguridad jurídica. Al igual que la conciliación, la transacción hace tránsito a cosa juzgada.
Errores Comunes que Debe Evitar el Arrendador
No Documentar Adecuadamente el Contrato
Muchos arrendadores celebran contratos verbales o documentos incompletos que posteriormente dificultan la prueba de la relación arrendaticia y sus condiciones. Es fundamental suscribir un contrato por escrito que contenga todas las cláusulas esenciales: identificación de las partes, descripción del inmueble, monto y forma de pago del canon, destinación, plazo, garantías y obligaciones específicas.
Aceptar Pagos Parciales sin Reservas
Recibir pagos parciales del canon sin dejar constancia expresa de que se acepta a cuenta del total adeudado puede interpretarse como renuncia al cobro del saldo, o como novación de la obligación. Siempre que se reciba un pago parcial, debe indicarse claramente que se imputa a la deuda existente sin perjuicio del derecho a exigir el saldo.
Retomar Posesión del Inmueble sin Orden Judicial
Algunos arrendadores, ante el incumplimiento del arrendatario, cambian las cerraduras o retoman la posesión del inmueble por sus propios medios. Esta conducta configura el delito de perturbación en la posesión de inmuebles (artículo 208 del Código Penal) y puede generar responsabilidad civil por daños causados al arrendatario.
La única forma legal de recuperar la posesión del inmueble, cuando el arrendatario se niega a entregarlo voluntariamente, es mediante la sentencia judicial de restitución y el posterior lanzamiento por autoridad competente.
No Verificar la Solvencia del Arrendatario
Una adecuada selección del arrendatario es la mejor prevención del incumplimiento. Debe verificarse su capacidad de pago mediante certificados laborales o de ingresos, consulta en centrales de riesgo (previo consentimiento escrito), referencias de anteriores arrendadores y, cuando sea posible, solicitar estados financieros o declaraciones de renta.
No Actualizar las Pólizas de Cumplimiento
Las pólizas de arrendamiento tienen vigencia determinada y deben renovarse periódicamente. Es responsabilidad del arrendador verificar que la póliza se encuentre vigente durante toda la duración del contrato, solicitando oportunamente su renovación al arrendatario y conservando copia actualizada del documento.
Dilatar Innecesariamente las Acciones Legales
Algunos arrendadores, por desconocimiento o por evitar costos legales, esperan meses antes de iniciar acciones judiciales, permitiendo que se acumulen muchas mensualidades impagas. Esta dilación dificulta el posterior cobro efectivo y genera pérdidas patrimoniales mayores. Ante un incumplimiento reiterado y sin perspectiva de solución, es preferible actuar con celeridad.
Costos del Proceso de Restitución
Los costos asociados a un proceso de restitución de inmueble arrendado incluyen:
Honorarios de abogado: Pueden pactarse por cuota fija o como porcentaje del valor de las pretensiones. En promedio, oscilan entre el 20% y el 30% de lo que se reclama, aunque esto varía según la complejidad del caso y la ciudad.
Gastos judiciales: Incluyen el pago de demanda (que varía según la cuantía), notificaciones, publicación de edictos (si es necesario), transporte de testigos y peritos, entre otros.
Costas del proceso: Son los gastos legales en que incurre el demandante y que, si obtiene sentencia favorable, serán condenados a cargo del demandado. Sin embargo, su recuperación efectiva depende de que el demandado tenga bienes embargables.
Agencias en derecho: Son los honorarios del abogado que el juez condena a pagar al demandado vencido en favor del demandante victorioso. Se calculan según la tabla de la Resolución 1887 de 2015 del Consejo Superior de la Judicatura, actualizada anualmente.
Es importante realizar un análisis costo-beneficio antes de iniciar un proceso judicial, considerando no solo los costos directos sino también el tiempo que tomará el proceso (que puede extenderse entre 6 meses y 2 años dependiendo de la congestión judicial) y la real capacidad de pago o existencia de bienes embargables del demandado.
Recomendaciones Finales para Arrendadores
Prevención contractual: La mejor estrategia para evitar problemas de impago es una adecuada estructuración del contrato de arrendamiento, que incluya cláusulas claras sobre pagos, intereses moratorios, cláusula aceleratoria, garantías sólidas y procedimientos de solución de controversias.
Selección rigurosa del arrendatario: Invierta tiempo en verificar la idoneidad y solvencia del futuro arrendatario. Es preferible mantener el inmueble desocupado un tiempo adicional hasta encontrar un inquilino confiable, que arrendarlo apresuradamente a quien posteriormente incumplirá.
Seguimiento periódico: Mantenga comunicación con el arrendatario, verifique el estado del inmueble periódicamente (respetando el derecho a la intimidad) y esté atento a señales de alarma como demoras en los pagos, deterioro del inmueble o cambios en la destinación pactada.
Asesoría legal oportuna: Ante el primer síntoma de incumplimiento grave, consulte con un abogado especializado. La asesoría legal temprana permite tomar decisiones informadas y emprender oportunamente las acciones correspondientes.
Documentación exhaustiva: Conserve todos los documentos relacionados con el contrato de arrendamiento: contrato, recibos de pago, comunicaciones, actas de entrega, fotografías del inmueble, entre otros. Esta documentación será fundamental si se requiere iniciar un proceso judicial.
Considere la mediación: Antes de acudir a la vía judicial, explore la posibilidad de una solución negociada. Muchos conflictos arrendaticios se resuelven satisfactoriamente mediante conciliación, ahorrando tiempo, dinero y desgaste emocional a ambas partes.
El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento es una contingencia que todo arrendador debe estar preparado para enfrentar con conocimiento de las herramientas legales disponibles y la forma adecuada de utilizarlas. La legislación colombiana ofrece mecanismos eficaces para proteger los derechos del propietario, pero su efectividad depende de la diligencia en su ejercicio y del correcto uso de los procedimientos establecidos.
La prevención mediante contratos bien estructurados, garantías sólidas y selección cuidadosa de arrendatarios constituye la primera línea de defensa. Cuando el incumplimiento se materializa, la combinación de estrategias de negociación con el ejercicio oportuno de acciones legales permite maximizar las posibilidades de recuperar tanto el inmueble como los valores adeudados.
En un entorno jurídico en constante
evolución, con desarrollos jurisprudenciales que refinan la interpretación de las normas y con herramientas tecnológicas que agilizan los procesos, es fundamental que los arrendadores se mantengan actualizados y cuenten con asesoría profesional especializada que les permita tomar decisiones informadas y proteger efectivamente su patrimonio.
Aspectos Tributarios del Arrendamiento y la Mora
Obligaciones Tributarias del Arrendador
Es importante señalar que el incumplimiento del arrendatario en el pago del canon no exonera al arrendador de sus obligaciones tributarias. Los ingresos por arrendamiento constituyen renta gravable y deben declararse ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).
Régimen de renta ordinario: Los ingresos por arrendamiento se consideran rentas de capital y deben incluirse en la declaración de renta anual. El arrendador puede deducir los gastos necesarios para la conservación del inmueble (mantenimiento, impuesto predial, seguros) y depreciar el bien conforme a las normas tributarias.
Retención en la fuente: Cuando el canon mensual supera cierto monto (actualmente 27 UVT, equivalentes aproximadamente a $1.161.000 para 2025), el arrendatario que sea agente retenedor debe practicar retención en la fuente sobre el pago del canon a una tarifa del 3.5% para personas naturales no declarantes o del 5% para personas jurídicas y personas naturales declarantes de renta.
Tratamiento de cánones no pagados: Un aspecto controvertido es si los cánones causados pero no pagados deben declararse como ingreso. La posición de la DIAN ha sido que los ingresos deben declararse por el sistema de causación, es decir, cuando se devengan independientemente de que se hayan recibido o no. Sin embargo, si posteriormente resulta imposible el cobro (por insolvencia definitiva del deudor), puede solicitarse su exclusión como ingreso no realizado o reconocerse como deducción por pérdida.
Impuesto Predial Durante el Proceso de Restitución
El impuesto predial es responsabilidad del propietario del inmueble, no del arrendatario, salvo estipulación contractual expresa en contrario. Durante el período de mora y el proceso de restitución, el arrendador sigue siendo responsable del pago del impuesto predial para evitar sanciones e intereses moratorios, sin perjuicio de poder reclamarlo posteriormente al arrendatario como parte de las obligaciones incumplidas.
Situaciones Especiales y Casos Particulares
Arrendamiento con Opción de Compra (Leasing Habitacional)
Cuando el contrato incluye una opción de compra, la mora en el pago de los cánones puede tener consecuencias adicionales. Si el arrendatario ha ejercido la opción de compra y está en proceso de adquirir el inmueble mediante pagos periódicos, la mora puede considerarse incumplimiento de la promesa de compraventa, lo que daría lugar no solo a la restitución sino potencialmente a la resolución del contrato de promesa con indemnización de perjuicios.
En estos casos, debe analizarse cuidadosamente si la relación es predominantemente arrendaticia o si constituye una compraventa con reserva de dominio, pues el tratamiento procesal y las consecuencias jurídicas varían sustancialmente.
Arrendamiento de Locales Comerciales
Aunque la Ley 820 de 2003 se aplica principalmente a inmuebles destinados a vivienda, muchas de sus disposiciones se aplican supletoriamente a los arrendamientos comerciales. Sin embargo, existen particularidades importantes:
Mayor libertad contractual: En arrendamientos comerciales existe mayor autonomía de la voluntad, permitiendo pactos más flexibles sobre incrementos del canon, plazos y condiciones de terminación.
Indemnización por pérdida de goodwill: En algunos casos, cuando el arrendatario ha desarrollado un establecimiento de comercio con clientela consolidada en el local, puede reclamar indemnización por la pérdida del valor comercial del establecimiento si debe restituir el inmueble. Sin embargo, esta indemnización no procede cuando la terminación del contrato obedece al incumplimiento del propio arrendatario.
Registro mercantil: Si el arrendamiento de local comercial se inscribe en el registro mercantil como activo del establecimiento de comercio, esto puede complicar el proceso de restitución, requiriendo trámites adicionales.
Subarriendo No Autorizado
Cuando el arrendador descubre que el arrendatario ha subarrendado el inmueble sin autorización, esto constituye una causal autónoma de terminación del contrato, adicional a la mora en el pago. En estos casos, el proceso de restitución debe dirigirse contra el arrendatario original (quien permanece obligado) pero también deben vincularse los subarrendatarios como terceros interesados para garantizar la efectividad de la entrega del inmueble.
El arrendador puede reclamar del arrendatario no solo los cánones impagos sino también los mayores valores que este haya recibido del subarrendatario, en aplicación del principio de enriquecimiento sin causa.
Arrendamiento de Inmuebles en Copropiedad
Cuando el inmueble arrendado pertenece a varios copropietarios, todos deben actuar conjuntamente para ejercer las acciones derivadas del contrato de arrendamiento, salvo que uno de ellos tenga poder o mandato de los demás. En el proceso judicial, todos los copropietarios deben comparecer como demandantes o designar un representante común.
Si solo uno de los copropietarios suscribió el contrato de arrendamiento sin autorización de los demás, podría cuestionarse su legitimación para demandar la restitución del inmueble completo, aunque puede reclamar su cuota parte en los cánones.
Muerte del Arrendatario
El fallecimiento del arrendatario no termina automáticamente el contrato de arrendamiento. La Ley 820 establece que los herederos pueden continuar con el contrato o pueden terminarlo anticipadamente sin indemnización, debiendo notificar al arrendador.
Si existen cánones impagos anteriores a la muerte del arrendatario, estos se convierten en deuda de la sucesión que debe cobrarse dentro del proceso de sucesión. Para la restitución del inmueble, debe demandarse a la sucesión ilíquida o, si ya se adelantó el proceso de sucesión, a los herederos que hayan recibido la asignación.
Inmuebles Hipotecados
Cuando el inmueble arrendado se encuentra hipotecado y el propietario incumple la obligación garantizada con la hipoteca, puede producirse el remate del inmueble. En estos casos, el adquirente en remate puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento si este se celebró con posterioridad a la constitución de la hipoteca, aplicando el principio de que el arrendamiento no es oponible al acreedor hipotecario en esas circunstancias.
El arrendatario debe ser notificado del proceso ejecutivo hipotecario para que pueda ejercer su derecho de defensa y, eventualmente, consignar los cánones mientras se define la situación jurídica del inmueble.
Impacto de las Reformas Procesales Recientes
Oralidad en los Procesos Civiles
La implementación progresiva de la oralidad en los procesos civiles, consolidada en el Código General del Proceso, ha transformado significativamente la tramitación de los procesos de restitución. Las audiencias se concentran en una o pocas sesiones, donde se practica la totalidad de las pruebas y se profiere sentencia, reduciendo sustancialmente los tiempos procesales.
Esta celeridad beneficia particularmente al arrendador, quien puede obtener la restitución del inmueble en plazos considerablemente menores a los que requerían los antiguos procesos escritos. Sin embargo, también exige mayor preparación y estrategia procesal, pues las oportunidades para controvertir o presentar pruebas son más limitadas y preclusivas.
Notificaciones Electrónicas
La generalización de las notificaciones por medio electrónico ha agilizado significativamente la notificación de las demandas y providencias judiciales. Actualmente, los abogados inscritos en el sistema de información del Consejo Superior de la Judicatura reciben las notificaciones automáticamente en sus direcciones de correo electrónico, reduciendo los tiempos muertos del proceso.
Para las partes que no tienen abogado, las notificaciones se realizan por el sistema tradicional pero con avisos electrónicos complementarios, aumentando la probabilidad de que la notificación sea efectiva.
Expediente Electrónico
La digitalización de los expedientes judiciales permite el acceso remoto a todas las actuaciones procesales, facilita la presentación de memoriales y solicitudes por medios electrónicos y reduce significativamente los costos de traslado y consulta física de los expedientes.
Para los arrendadores que tienen inmuebles en diferentes ciudades, esta tecnología representa una ventaja sustancial, pues pueden hacer seguimiento en tiempo real de sus procesos sin necesidad de desplazamientos.
Estrategias de Negociación Efectiva
Identificación de Intereses Comunes
En muchos casos, tanto el arrendador como el arrendatario tienen interés en evitar un proceso judicial: el arrendador porque quiere recuperar rápidamente su inmueble y minimizar pérdidas; el arrendatario porque un proceso judicial afecta su historial crediticio y puede generarle costas procesales adicionales.
Identificar estos intereses comunes permite construir propuestas de solución que beneficien a ambas partes, como acuerdos de entrega anticipada del inmueble con condonación parcial de deudas, facilidades de pago o plazos razonables para el desalojo que permitan al arrendatario encontrar alternativa habitacional.
Tácticas de Negociación
Negociación basada en principios: Enfóquese en los intereses y necesidades de ambas partes, no en posiciones rígidas. Explore opciones creativas que maximicen el beneficio mutuo.
Uso de mediadores: Un tercero neutral (conciliador, abogado mediador) puede facilitar la comunicación y proponer soluciones que las partes por sí mismas no visualizaron.
Generación de opciones: Antes de la reunión de negociación, prepare múltiples alternativas de solución con diferentes combinaciones de condiciones, permitiendo flexibilidad para adaptarse a las propuestas del arrendatario.
Documentación de acuerdos: Todo acuerdo alcanzado debe quedar por escrito, con especificación clara de obligaciones, plazos, condiciones y consecuencias del incumplimiento. Autentíquelo notarialmente para que constituya título ejecutivo.
Manejo de Objeciones Comunes
“No tengo dinero para pagar”: Explore si es cierto o es una táctica dilatoria. Proponga plan de pagos accesible, solicite información financiera verificable, ofrezca facilidades razonables pero mantenga firmeza en la exigibilidad de la obligación.
“El inmueble tiene daños que usted no reparó”: Verifique la veracidad del reclamo. Si efectivamente existen daños de responsabilidad del arrendador que afectan la habitabilidad, considere compensaciones proporcionales. Si son infundados, rechace la objeción con sustento técnico.
“Necesito más tiempo”: Evalúe si el plazo solicitado es razonable y si existen garantías de que efectivamente se entregará el inmueble. Establezca plazos específicos con consecuencias claras por su incumplimiento.
“Voy a iniciar un proceso en su contra por daños y perjuicios”: No se deje intimidar por amenazas infundadas, pero evalúe objetivamente si existen responsabilidades de su parte que pudieran dar lugar a reclamos. Consulte con su abogado antes de rechazar de plano cualquier reclamo del arrendatario.
Prevención: Cláusulas Recomendadas en el Contrato
Un contrato de arrendamiento bien estructurado es la mejor herramienta de prevención de conflictos. Las siguientes cláusulas son especialmente importantes:
Cláusula de Intereses Moratorios
“En caso de mora en el pago del canon de arrendamiento o cualquier otra suma adeudada por el ARRENDATARIO, este se obliga a pagar intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida para créditos de consumo, calculados sobre el valor en mora desde la fecha de exigibilidad hasta su pago efectivo.”
Esta cláusula debe especificar claramente la tasa aplicable (generalmente la máxima legal, actualmente cercana al 31% anual para créditos de consumo) y la forma de cálculo, evitando ambigüedades.
Cláusula Aceleratoria
“Si el ARRENDATARIO incurriere en mora en el pago de dos (2) o más mensualidades del canon de arrendamiento, el ARRENDADOR podrá declarar anticipadamente vencidos todos los plazos pendientes y exigir el pago inmediato de la totalidad de las sumas adeudadas hasta la fecha de terminación del contrato.”
Esta cláusula permite al arrendador reclamar de una sola vez todas las obligaciones pendientes cuando se configura un incumplimiento grave, facilitando el cobro ejecutivo.
Cláusula de Terminación Anticipada
“El presente contrato podrá darse por terminado anticipadamente por el ARRENDADOR, sin que ello genere derecho a indemnización alguna en favor del ARRENDATARIO, en los siguientes eventos: a) Mora en el pago de dos (2) o más mensualidades del canon de arrendamiento o de los servicios públicos; b) Destinación del inmueble a uso diferente al pactado; c) Subarriendo o cesión del contrato sin autorización escrita del ARRENDADOR; d) Realización de modificaciones al inmueble sin autorización; e) Perturbación grave a los vecinos…”
Especifique claramente todas las causales de terminación anticipada, incluyendo tanto las legales como las contractuales adicionales que las partes acuerden.
Cláusula de Garantías
“Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del presente contrato, el ARRENDATARIO constituye las siguientes garantías: [especificar tipo de garantía]. Las garantías responderán por: a) El pago de los cánones de arrendamiento; b) El pago de los servicios públicos; c) Los daños causados al inmueble; d) Las costas y gastos del proceso de restitución; e) Cualquier otra obligación incumplida por el ARRENDATARIO.”
Detalle exhaustivamente el alcance de las garantías para evitar que posteriormente el garante o la aseguradora aleguen que determinado concepto no estaba amparado.
Cláusula de Compensación con el Depósito
“Las partes acuerdan expresamente que cualquier suma que el ARRENDATARIO adeude al ARRENDADOR al momento de la terminación del contrato podrá ser compensada con el depósito en garantía constituido, sin necesidad de autorización adicional del ARRENDATARIO.”
Esta cláusula facilita la aplicación del depósito a las obligaciones pendientes sin necesidad de proceso judicial.
Cláusula de Domicilio y Notificaciones
“Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes señalan como domicilios: [especificar domicilios completos]. Cualquier notificación dirigida a estos domicilios se entenderá válidamente realizada. Las partes se obligan a informar por escrito cualquier cambio de domicilio dentro de los cinco (5) días siguientes al cambio.”
Un domicilio claramente establecido facilita las notificaciones judiciales y extrajudiciales.
Cláusula de Entrega del Inmueble
“Al terminar el contrato por cualquier causa, el ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, con el desgaste normal por el uso adecuado, dentro de los tres (3) días siguientes a la terminación. El incumplimiento de esta obligación genera la obligación de pagar al ARRENDADOR una suma equivalente al doble del canon mensual por cada mes o fracción de mes de retardo en la entrega.”
Esta cláusula establece consecuencias económicas claras por la retención indebida del inmueble, desincentivando dilaciones.
Responsabilidad de los Fiadores
La fianza en contratos de arrendamiento es una garantía personal solidaria, lo que implica consecuencias importantes:
Alcance de la Obligación del Fiador
El fiador solidario responde por todas las obligaciones del arrendatario en los mismos términos que este, sin que pueda oponerse el beneficio de excusión (exigencia de que primero se persigan los bienes del deudor principal). Esto significa que el arrendador puede demandar directamente al fiador sin necesidad de agotar primero el cobro contra el arrendatario.
La responsabilidad del fiador se extiende no solo a los cánones de arrendamiento sino a todas las obligaciones derivadas del contrato: servicios públicos, daños al inmueble, costas procesales, según lo pactado en el contrato de fianza.
Exoneración del Fiador
El fiador puede exonerarse de su responsabilidad en los siguientes casos:
Prórroga o modificación del contrato sin su consentimiento: Si el contrato se prorroga o se modifican sustancialmente sus condiciones sin el consentimiento expreso del fiador, este queda liberado respecto de las obligaciones generadas en el nuevo término o bajo las nuevas condiciones.
Imposibilidad de subrogación: Si por actos del acreedor (arrendador) se hace imposible la subrogación del fiador en los derechos del acreedor contra el deudor principal.
Vencimiento del término de la fianza: Si la fianza se otorgó por un plazo determinado y este venció, el fiador no responde por obligaciones causadas con posterioridad, salvo que la fianza expresamente establezca que cubre obligaciones hasta la entrega efectiva del inmueble.
Cobro al Fiador
El cobro al fiador puede realizarse conjuntamente con la demanda contra el arrendatario en el proceso de restitución, o posteriormente mediante proceso ejecutivo si existe título ejecutivo (contrato de fianza autenticado o con reconocimiento).
Una vez el fiador paga, se subroga en los derechos del arrendador y puede repetir contra el arrendatario por todo lo pagado, incluyendo intereses y costas.
Consideraciones sobre Protección a Población Vulnerable
La jurisprudencia constitucional ha desarrollado el concepto de que los derechos fundamentales de personas en situación de vulnerabilidad pueden constituir límites a la ejecución de derechos patrimoniales como el derecho de propiedad del arrendador.
Sujetos de Especial Protección Constitucional
Menores de edad: Cuando en el inmueble habitan menores de edad, los jueces deben evaluar las circunstancias particulares para evitar que el desalojo genere una vulneración grave de sus derechos fundamentales. Esto no impide la restitución, pero puede implicar otorgar plazos razonables para que la familia encuentre alternativa habitacional.
Personas en situación de discapacidad: Similar consideración aplica cuando en el inmueble habitan personas con discapacidad que requieren condiciones especiales de accesibilidad o tratamientos médicos que podrían verse afectados por un desalojo inmediato.
Adultos mayores: Las personas de la tercera edad constituyen sujetos de especial protección constitucional, por lo que los jueces deben ponderar su situación particular en procesos de desalojo.
Mujeres cabeza de familia: La jurisprudencia reconoce especial protección a las mujeres cabeza de familia con responsabilidades económicas exclusivas sobre menores de edad.
Ponderación Judicial
Es importante aclarar que la presencia de sujetos de especial protección constitucional en el inmueble no impide la restitución cuando existe incumplimiento contractual del arrendatario. Sin embargo, obliga al juez a realizar una ponderación cuidadosa entre el derecho de propiedad del arrendador y los derechos fundamentales potencialmente afectados.
En la práctica, esto puede traducirse en:
- Otorgamiento de plazos razonables para el desalojo
- Exhortación a entidades públicas para que brinden alternativas habitacionales temporales
- Requerimiento al arrendatario para que demuestre gestiones realizadas para solucionar su situación habitacional
Como arrendador, debe estar preparado para estas situaciones, documentando adecuadamente el incumplimiento del arrendatario y demostrando que también su derecho de propiedad merece protección, especialmente si depende de los ingresos del arriendo para su subsistencia o si el inmueble constituye su patrimonio familiar.
Conclusiones Finales y Recomendaciones Prácticas
El arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica legítima y socialmente útil que permite a los propietarios obtener rendimientos de su patrimonio y a los arrendatarios acceder a vivienda o espacios comerciales sin necesidad de adquirir el inmueble. Sin embargo, como toda relación contractual, está expuesta a riesgos de incumplimiento que deben ser adecuadamente gestionados.
La experiencia profesional de más de tres décadas en asesoría de controversias arrendaticias permite extraer las siguientes conclusiones prácticas:
Primera: La prevención es infinitamente más efectiva y económica que la corrección. Un contrato bien estructurado, con cláusulas claras y garantías sólidas, junto con una selección cuidadosa del arrendatario, previene la mayoría de los conflictos.
Segunda: La comunicación oportuna y respetuosa con el arrendatario ante los primeros síntomas de mora permite identificar si se trata de una dificultad temporal superable o de un incumplimiento sistemático, facilitando soluciones antes de que la situación se agrave.
Tercera: El conocimiento preciso de los derechos y los procedimientos legales disponibles empodera al arrendador para tomar decisiones informadas y actuar con la diligencia debida, evitando tanto la pasividad excesiva como las actuaciones precipitadas que pueden generar responsabilidades.
Cuarta: La asesoría legal especializada desde el momento de elaboración del contrato, y no solo cuando ya existe el conflicto, representa una inversión que se retorna ampliamente en seguridad jurídica y efectividad en la protección de los derechos.
Quinta: La flexibilidad para explorar soluciones negociadas no debe confundirse con debilidad o renuncia a los derechos. Un arrendador firme en la exigencia de sus derechos puede simultáneamente ser razonable en la búsqueda de soluciones que minimicen costos y tiempo para ambas partes.
Sexta: La documentación exhaustiva de todas las actuaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento constituye la mejor herramienta probatoria en caso de controversia judicial. Conserve todos los documentos, fotografías, comunicaciones y comprobantes relacionados con la relación arrendaticia.
Séptima: El sistema judicial colombiano, aunque presenta desafíos de congestión en algunas jurisdicciones, ofrece mecanismos efectivos para la protección de los derechos del arrendador. Las reformas procesales recientes han mejorado significativamente los tiempos de respuesta judicial en procesos de restitución.
Finalmente, es fundamental comprender que el derecho de propiedad implica también responsabilidades. El arrendador debe mantener el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad, responder por los daños estructurales, cumplir con las obligaciones fiscales y respetar los derechos del arrendatario, incluyendo su privacidad e intimidad. El equilibrio entre la exigencia legítima de los propios derechos y el respeto de los derechos de la contraparte constituye la base de relaciones arrendaticias exitosas y sostenibles en el tiempo.
La legislación colombiana en materia de arrendamientos continuará evolucionando para adaptarse a las dinámicas sociales y económicas. Mantenerse actualizado sobre cambios normativos y desarrollos jurisprudenciales, así como contar con asesoría profesional competente, constituyen las mejores herramientas para proteger su patrimonio y ejercer sus derechos de manera efectiva y responsable.
